房产估价师考试《经营与管理》高频考点

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一.建筑物折旧的求取方法

(1)年限法

1)利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。 .

2)直线法：它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

3)成新折扣法：以建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。

(2)市场提取法

(3)分解法

分解法是求取建筑物折旧最复杂、最详细的衡量折旧的方法。

二.土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。

(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。

对于土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。

对于土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限那部分寿命后计算建筑物折旧的。

三、成本法：

1.成本法适用的估价对象：

①新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价;

②由于很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或者没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产以及单纯的建筑物或者其装饰、装修部分，通常也是采用成本法估价;

③在房地产保险及其他房地产损害赔偿中、房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价的，通常只好采用成本法估价;

④成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。

2. 成本法的注意事项：

(1)采用客观成本而不是实际成本。

(2)在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

(3)在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。

四、成本法需要注意以下几个问题

1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。

需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

2)红线内市政费用应包括在建造成本中。

3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

5)成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。

6)对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。

7)成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。

8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

9)要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。

10)功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的.升值。

五、学习成本法应把握以下几点：

(1)投资利润率：“投资利润率”在20XX年、20XX年、20XX年的考试中，以不同的试题形式出现，20XX年、2006年理论与方法教材去掉了投资利润率，从20XX年开始，教材又加上该内容，而且是考试必考内容，一定要搞明白其计算基数。

(2)教材从20XX年，成本法最大的变动知识点也是很重要的两点：一是对经济寿命作了修订，当经济寿命晚于土地使用期限结束的，分未约定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况;二是销售费用计算利息。销售费用计息时，一定要先区分清销售费用发生的时间，即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。

(3)在通常情况下，土地报酬率一般指的是年报酬率。

(4)开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。

(5)关于单利和复利，存款和贷款，可以用单利，

也可用复利。只是为了计算的方便，根据单

利和复利的换算公式，把单利换算成复利。

(6)传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。

(7)在计算建筑物折旧的时候，可分两种情况考虑：住宅与非住宅，住宅是自动续期的，应按

建筑物经济寿命计算建筑物折旧，对于非住宅，要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。

(8)重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义，对于重新购置的价格，是要用市场法来

求取的，对于重新建造的价格是积算价格，可用成本法计算。

(9)征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形，征收是收回土地使用权，征

用是暂时借用土地使用权，其中，土地所有权没有改变。

(10)为了更好的加深对功能折旧的理解，现提供一个公式，仅供参考!该功能落后空调系统

的重建成本(现有项目成本)一该落后空调已计提折IH+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费

用一该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)一该新的功能空调系

统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。